VENTE DE LA SOGICOBA

Cession de la SOGICOBA :
 
"LA GRANDE BRADERIE"
 
 

Monsieur le maire, Mes Chers Collègues,

Alors que le devenir de la SOGICOBA, Société détenue par la Ville de Biarritz et propriétaire de nos HLM (636 logements) était en jeu, vous avez choisi de ne pas associer vos oppositions aux choix à faire.

Vu l’enjeu, une concertation aurait pu être tentée. C’est par la Presse que nous avons su l’opérateur choisi, la Société Marseillaise ERILIA et c’est par le rapport d’orientations budgétaires, 5 jours avant le Conseil du 21/01/10 que nous avons connu, le prix de cession de              9 Millions € pour 645 logements sociaux !

Et Biarritz Magazine, début février, indiquait "ERILIA remplace la SOGICOBA" : "Erilia a été désignée pour reprendre la SOGICOBA ". Or, le Conseil Municipal prévu pour la cession n’avait même pas eu lieu ! C’est dire le cas qui est fait du Conseil et des oppositions !

Les propos tenus par vous et vos adjoints lors de la présentation du projet de cession de notre société HLM à la Société Marseillaise ERILIA sont inacceptables et choquants.

Ils révèlent un profond mépris de ceux qui ne partagent pas vos vues et la volonté de porter atteinte à la considération de vos opposants. L’expression "SAINT-CRICQ et consorts" est délibérément blessante pour Mrs GOURRET-HOUSSEIN et CLAVERIE qui ne sont pas mes adjoints, mais comme moi, élus du peuple, têtes de liste de formations politiques. Comme toujours, vous invectivez ceux qui vous contredisent, pensant ainsi mettre un terme à la polémique qui enfle.

Or, si les oppositions ont voté à l’unanimité la réalisation de la ZAC KLEBER il ne s’agissait pas d’un blanc seing permettant de faire n’importe quoi. Or, sous couvert de l’opération Kléber, nos logements sociaux sont vendus à un prix dérisoire.

La MIILOS (organisme ministériel de surveillance de HLM), avait largement stigmatisé la gestion de la SOGICOBA :

"un manque de rigueur dans le pilotage de la société. Des carences et irrégularités de gestion étaient relevées dans tous les domaines ".

La nécessité de trouver une solution telle que des ventes de patrimoine était signalée avec une urgence accrue compte tenue des perspectives financières très dégradées à court terme.

Les prévisions de la MIILOS se sont confirmées puisque les emprunts et dettes ont bondi à 23.480.000 € et que la trésorerie ne suffisait plus. En 19 ans cette équipe a conduit notre société HLM à une impasse. Il fallait donc réagir en raison de la situation financière "très dégradée à court terme" et, comme d’habitude, avec vous, Monsieur BOROTRA, lorsqu’il existe une solution économique et une solution ruineuse, vous choisissez immanquablement l’option ruineuse.

Vous avez choisi de céder la SOGICOBA qui vous a causé trop de soucis. Des locataires mécontents, un parc à entretenir, un de ses ex-présidents qui a connu des difficultés avec la Justice…

Le prix de cession des actions biarrottes de la SOGICOBA à ERILIA est seulement de 9 M€. Au vu du bilan le prix des actions correspond quasiment à leur valeur comptable.

Cette situation est choquante car la valeur de la SOGICOBA n’est pas aussi faible.

Dans son patrimoine figurent notamment les 209 appartements de PETRICOT, réalisés dans les années 60 qui sont totalement amortis, mais qui possèdent une valeur vénale significative. Les autres logements sont récents et en très bon état. Soixante six sont neufs et non occupés !

Certes, ERILIA va reprendre 23.483.000 € de dettes et versera 9 M€ à la collectivité, mais ceci donne un prix de 32.483.000 € pour cette cession, valeur proche de l’actif net comptable, sans plus, soit un prix moyen de 50.000 € par appartement (625 € le m²) ce qui est choquant.

Ce prix, honteusement sous évalué, ne reflète même pas le coût de la construction. Pour preuve : le dernier programme de construction de logements sociaux, à savoir les résidences Espadon, date de 2003 et a coûté pour 62 logements la somme de 5.567.321 €, soit 90.000 € le logement en moyenne. La construction des résidences Alcédo à Saint Charles va coûter encore plus cher du fait de la dépollution du site et des retards engendrés dans la livraison du programme.

Pour ce qui est des prix du marché, c’est pire !

Le prix moyen du m² à Biarritz est de 4.000 € environ. Ce sont des logements sociaux dont les deux tiers du parc sont récents.

La MIILOS soulignait dans ses conclusions le fait que la patrimoine de la SOGICOBA était " bien entretenu " et ni ALCEDO ni Alan SEEGER ne sont pas livrés.

Au demeurant, dans votre projet de cession, vous faites, vous-même, expressément référence à un prix de 1.800 € par m² habitable pour l’expropriation des 54 appartements des résidences Milady et Mendi Eder, manifestement en mauvais état puisqu’ils nécessitent 2M€ de travaux, ce qui prouve que le parc de la SOGICOBA, en bon état, vaut bien plus de 1.800 € le m², probablement 2.500 à 3.000 € le m².

Notre patrimoine est donc bradé entre tiers et le quart de sa valeur.
 
Vous faites perdre à la ville entre 60 et 80 M€ !

La moindre des choses eût été de faire intervenir l’administration des Domaines pour chiffrer la valeur vénale des biens de la SOGICOBA, même si, hélàs, la loi n’en faisait pas obligation.

Pour tenter de vous dédouaner, vous vous réfugiez derrière la mise en concurrence organisée entre divers opérateurs HLM.

Force est de constater que ces offres étaient insignifiantes au regard de la valeur du patrimoine cédé, comme je l’ai démontré.

C’est que, tout simplement, la méthode n’était pas la bonne.

Il ne faut pas reprocher à ces opérateurs qui, vraisemblablement n’étaient pas intéressés outre mesure par cette acquisition, d’avoir offert un rachat à bas prix.

Il faut vous reprocher d’avoir cherché à vendre coûte que coûte et dans des conditions aussi désastreuses pour le Biarrots.

En effet, au prix de vente dérisoire de ces appartements certains des occupants auraient été heureux d’en faire l’acquisition. La solution économique et sociale consistait à vendre une partie de ces logements sociaux pour permettre l’accession à la propriété.

Il ne s’agit pas de "faire du fric" comme je vous l’ai entendu dire de façon si distinguée à la TV !

Il s’agissait d’une gestion dite "de bon père de famille", mais ce concept semble vous échapper !

Or, je vous rappelle qu’un précédent a été réalisé avec grand succès en 1981 par la vente de 90 logements à Pétricot. Monsieur Jean Michel DUBOSC PDG de la SOGICOBA à l’époque, avait vendu les appartements de 100 m² pour 270.000 F ce qui en tenant compte de la dépréciation monétaire donnerait un prix actuel de 95.000 €.

Voilà une bonne solution qui était au demeurant préconisée par la MIILOS elle même.

Vous aviez d’ailleurs tenté une vente de 12 appartements à l’Orée du Bois, puis renoncé pour vice de votre procédure (une fois de plus !).

Le gouvernement a, par ailleurs, incité, depuis 2007 à la mise en vente de 40.000 logements sociaux par an afin de renouveler le parc locatif. Dans les villes qui n’ont pas le 20 % de logements sociaux, on peut construire deux logements pour un vendu. C’était possible à Biarritz qui va construire 300 logements et pouvait en vendre 150 de plus de 10 ans en recapitalisant sa société HLM et en dégageant la trésorerie pour la ZAC Kléber.

Vous tentez de justifier ce choix par le besoin d’un "adossement" à la société Erilia pour lancer un programme de 358 logements sur Kleber que la Sogicoba ne pouvait pas mener.

En parlant d’un "adossement" vous tentez de masquer la réalité qui est celle de la disparition de notre office municipal HLM, vendu et bradé.

Il n’a jamais été question de privatiser notre logement social dans votre programme et encore moins de brader le patrimoine biarrot !

Vous faites tout sauf du social !

Vous faites de l'ultra-libéralisme en vous débarrassant du bébé avec l'eau du bain auprès d’une société capitaliste... et pour pas cher ! 

Vous voulez vous faire passer pour le roi du social, mais vous vous moquez du monde parce qu'avec les 90 millions d'euros de la cité du surf il y avait de quoi faire 300 logements sociaux et 10 crèches sur Biarritz.

Certes, Erilia est spécialisée dans l'habitat social mais avec des objectifs financiers, c’est une société capitaliste, filiale d’ERIXEL (Caisse d’Epargne) à l’actif net de 2.611.182.539 €uros et au chiffre d’affaires de 332.044.185 €uros !

Même si ces sociétés ne distribuent pas, pour le moment des dividendes, elles se constituent de véritables empires immobiliers à bon compte et accumulent les plus-values latentes. Il ne s'agit donc pas de sociétés sans but lucratif. Leur actionnariat comporte des banques et des assurances. Caisse d'Epargne pour ERILIA, AXA à 80 % pour la SA Logement Français, etc...

Il suffira qu'un de ces jours le gouvernement les autorise à libérer leur capital et à distribuer des dividendes pour que la boucle soit bouclée ! 

Son Directeur nous a d’ailleurs bien fait rire lorsqu’il a indiqué dans le Sud-Ouest du 17 février avoir seulement vendu 8 appartements en 2008 et 12 en 2009, lorsque l’on sait quels sont ses objectifs réels retracés dans le rapport de gestion publié au registre du Commerce de Marseille que j’ai ici Elle a mis en vente 285 appartements en 2008 !

Cette société propriétaire de 43.000 logements sociaux a mis en œuvre en 2008 un plan de vente pris au niveau national conformément aux souhaits de son actionnaire de référence la Caisse d’Epargne, sur la base de 5% de son patrimoine, soit : 2.500 appartements par an !

De surcroît, ERILIA a réalisé des ventes en 2008 à Marseille à 30 et 35 % en deçà de l’évaluation des Domaines (pas à moitié prix !). Elle projette la vente de nouveaux logements à Marseille et à Nice. Bientôt à Biarritz avec des plus values sur le dos des biarrots ? Quant aux loyers, nous verrons bien s’ils n’augmentent pas !

Parlons maintenant de la perle de la soirée : le protocole d’accord

Il faut tout d’abord observer que ce protocole n’est pas renseigné sur l’agrément par le Conseil d’administration de la SOGICOBA de la cession de la totalité des actions à ERILIA.

De fait, cet acte quelque peu bâclé prévoit par ailleurs qu’il s’agit d’une condition suspensive.

Il faut donc en déduire que malgré la majorité que vous détenez dans cette SEML vous n’avez même pas cru devoir convoquer un Conseil d’Administration pour présenter un dossier en ordre à votre Conseil municipal.

Cette irrégularité affecte le vote de ce soir.

N’oubliez pas qu’aux termes même des statuts et conformément aux dispositions du C.G.C.T. la délibération du Conseil d’Administration doit être préalable, transmise au préfet dans les quinze jours de sa date et peut faire l’objet d’un recours par celui-ci devant la Chambre régionale de la Cour des Comptes.

S’agissant d’une cession réalisée à la valeur comptable et non à la valeur vénale, cette hypothèse n’est pas à exclure.

Une fois de plus vous mettez la charrue avant les bœufs confondant vitesse et précipitation.

Par ailleurs, ce protocole est édifiant à bien des égards.

Nous y découvrons que malgré la cession à vil prix dont j’ai fait état, la Ville de Biarritz et la CABAB demeureront tenues par les cautions souscrites au profit de la SOGICOBA. En d’autres termes, malgré le cadeau fait à ERILIA nous continuerons à garantir à hauteur de 50 % les 23.480.000 € de dettes que celle-ci s’est engagée à reprendre. Belle négociation !

Que n’avons nous entendu sur les garanties offertes par ce protocole !

En réalité, ce document ne garantit rien. Non seulement nous vendons nos logements, mais nous ne contrôlons rien.

Ce protocole indique que "l’accord du Maire sera sollicité lors de tout projet de mise en vente de logements sociaux".

Mais, aucune sanction n’est prévue en cas de vente malgré le désaccord éventuel que le maire pourrait prononcer. Sans sanction contractuelle, il s’agit d’une belle déclaration de principe vouée à l’échec et à l’oubli. Simple effet d’annonce pour faire passer la pilule aux Biarrots ! Des fadaises comme on dirait à Marseille !

Sur l’évolution des loyers, il s’agit du cadre légal, rien de plus, pas de quoi pavoiser !

Sur la conservation du personnel, là encore, il s’agit de belles promesses que rien ne peut sanctionner ! Chaque employeur demeure maître chez lui !

Sur la gestion locative, la Ville sera prétendument associée, mais ses pouvoirs seront fictifs !

Sur les travaux, nous notons un effort annoncé de réhabilitation mais rien ne nous garantit contractuellement sa mise en œuvre. Où sont les sanctions en cas de manquement ?

Erilia nous rendra-t-elle nos logements si elle ne s’exécute pas ?

Ferez-vous des procès pour l’obliger à tenir parole ?

Encore une fois, ce sont de belles promesses sans clause pénale !

Sur la désignation des locataires, la voix unique de la Mairie bien que prépondérante ne garantira nullement la majorité !

Quant aux conditions particulières sur la ZAC Kléber, le document que vous osez nous soumettre est une insulte à votre conseil.

Il s’agit d’une simple déclaration d’intentions sans caractère contraignant. Que diable n’avez vous d’ores et déjà contractuellement engagé votre partenaire sur la promesse de vente des terrains de la ZAC Kléber ?

Malgré votre clause de réserve toute symbolique, voulez-vous nous engager dans une procédure en résolution judiciaire si par cas ERILIA après avoir reçu nos HLM à si bon prix ne souhaitait plus poursuivre la construction ?

Voilà un singulier protocole bien avantageux et bien peu contraignant pour ERILIA !

Mais, il est vrai qu’au prix du m² de SHON auquel sont vendus ces terrains, 200 € pour les logements locatifs, 300 € pour les logements en accession et 250 € pour les commerces, la mariée est encore belle pour ERILIA !

Pour ce qui concerne les deux résidences Mendi Eder et Milady, j’observe que votre amour pour Erilia vous fait perdre toute prudence.

En effet, vous avez fait préempter les immeubles de la SAIII et empêché ainsi leur transfert à la Société HLM DOMOFRANCE à la seule fin de les rétrocéder à la Société ERILIA déjà attributaire de la SOGICOBA et de Kléber.

Non seulement, comme le relève avec perspicacité le journaliste de SUD-OUEST cette situation est ubuesque, puisqu’une renonciation à la vente de la SAIII ferait perdre leur caractère social à ces logements, mais elle est extrêmement maladroite en termes de négociation.

En effet, le protocole souscrit avec ERILIA prévoit que "lorsque Biarritz aura acquis les immeubles de la SAIII au terme de la procédure de préemption, elle les revendra à 1.800 € le m² habitable à ERILIA."

Voilà bien un engagement stupide et dangereux. En s’obligeant à revendre à un prix fixe un bien dont on ne sait même pas combien il va coûter au terme de la procédure de préemption, on expose la commune à payer la différence.

Nous savions que votre gestion était calamiteuse. En voici un nouvel exemple !

 

-CRICQ